Chinese Version: Analyzing HOUSE SALES. 房屋销售分析。

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上周：我们从奥克兰市场上购买了一本有关房地产的单屋顶杂志。我们正代表一位从中国归来的朋友，在好的住宅郊区寻找待售的独栋房屋。我们发现Remuera的待售房屋数量比奥克兰市区的其他理想郊区要多。我们决定更仔细地研究一个我们认为对朋友来说物有所值的物业。为了找出我们朋友希望购买的那套房子的价格范围，我们对最近六个月内Remuera地区类似房产的售价进行了研究。

本周：分析了八所房子，我们的分析结果如下：

(1) 150 Upland Road，Remuera，2019年11月以$ 2,285,000售出。

卧室：3      浴室：2
占地面积     732 平方米
建筑面积：    135 平方米

每平方米土地面积的房屋价值：

(1) 150 Upland Road = $3,122 52 (2) 52 Upland Road = $4,385 (3) 30 Upland Road = $2,921.

容积比也是重要的因素。这是总建筑面积除以土地面积。这表明房屋在土地上的建造密度。

上述三座房屋的容积率分别为：(1) 150 Upland Road = 17.33% (2) 52 Upland Road = 19.72% (3) 30 Upland Road = 22.03%

(2) 52 Upland Road，Remuera，2019年12月以$ 2,140,000售出。

卧室：4      浴室：2
占地面积     488 平方米
建筑面积：    215 平方米

(3) 30 Upland Road，Remuera，2019年12月以$ 6,500,000售出。

卧室：4      浴室：3
占地面积     2,225 平方米
建筑面积：    298 平方米

政府税项价值 - 总值（2017年)为：(1) 150 Upland Road = $2,200,000    (2) 52 Upland Road = $2,125,000   (3) 30 Upland Road = $7,200,000.  
政府税项价值 - 地价（2017年)为：(1) 150 Upland Road = $1,875,000    (2) 52 Upland Road = $1,775,000   (3) 30 Upland Road = $5,900,000.  
政府税项价值 - 房价（2017年)为：(1) 150 Upland Road = $325,000    (2) 52 Upland Road = $350,000   (3) 30 Upland Road = $1,300,000.

2020年新建筑成本估算为：(1) 150 Upland Road = $625,288 (2) 52 Upland Road = $700,900 (3) 30 Upland Road = $1,668,800.

政府价值和房屋成本（新）是使用成本置换法估算另一栋类似房屋的价值所必需要用的。

收益率（即资本回报率）对投资者有用。我们需要这个因素来使用投资法对另一座类似房屋进行估价。

这三所房屋的收益率（即资本回报率）为：(1) 150 Upland Road = 2.14% (2) 52 Upland Road = 1.93% (3) 30 Upland Road = 2.13%.

我们可以使用相同的方法来分析其他五个房屋。

(4) 23 Shore Road, Remuera, 2019年12月以$ 1,456,000售出。

卧室：4      浴室：2
占地面积     330 平方米
建筑面积：    197 平方米

(5) 36a Ranui Road, Remuera, 2019年11月以$ 2,370,000售出。

卧室：4      浴室：2
占地面积     574 平方米
建筑面积：    249 平方米

(6) 103 Lucerne Road, Remuera, 2019年10月以$ 3,285,000售出。

卧室：4      浴室：2
占地面积     1,012 平方米
建筑面积：    339 平方米

(7) 93 Lucerne Road, Remuera, 2019年9月以$ 3,700,000售出。

卧室：4      浴室：4
占地面积     1,011 平方米
建筑面积：    369 平方米

(8) 51 Bell Road, Remuera, 2020年2月以$ 4,150,000售出。

卧室：5      浴室：4.5
占地面积     670 平方米
建筑面积：   240 平方米

让我们提醒自己，此分析的目的是为我们提供必要的工具，以预测同一地区另一间类似房屋的可能售价。

如果现在我们在一张纸上打印出上述全部八个房屋分析，我们可以看到以下结论。

结论＃1：比较的基础是土地面积的每平方米销售价格。换句话说，在极少数情况下，我们除了土地面积之外没有其他任何要评估的房屋数据，估计价值可能在所分析的八种物业的范围内-陆地路52号的价格为每平方米$2,921贝尔路51号的最高价格为每平方米$6,194。如果我们取消最低和最高价格，则每平方米群集的价格范围在$4,000左右。然后，这为我们提供了根据市场比较方法进行的这一估值工作的第一个估计。

结论#2：容积率（即建筑面积除以土地面积）表明开发的密度。对于分析的八栋房屋，有趣的是，那些容积率为40％或更高的房屋的价值约为每平方米$4,000，而比率较低的房屋的价值接近每平方米$3,000。

结论＃3：对于建造年份而言，房屋越老，价值越低是不正确的。雷穆埃拉地区的大多数较旧房屋已在内部进行了装修和重新装修，在评估雷穆埃拉的物业时，必须考虑这一因素。

结论 # 4：在通过成本法进行评估时，建筑成本的折旧准备金很重要。该折旧系数还取决于房屋的维护和保养。它还取决于对房屋进行的任何翻新工作。

结论5：就投资方式而言，这八种情况下的投资者收益率约为2.00％。换句话说，一旦我们估计了待评估房屋的净年收入，该收益将为我们提供计算该房屋投资价值的工具。

最后，我们谨提一个警告。以上观察结果和结论与截至上周2020年3月17日的情况相关。值得注意的是，现在已经预测冠状病毒大流行会对新西兰经济产生巨大影响。我们正在走向衰退，房地产市场将受到影响。我们在这里的保留意见是，所做的任何分析都是历史性的，因此需要对估值时间进行调整。

目前，由于当前情况，房价可能会下跌。但是，像雷穆埃拉，圣约翰斯和毗邻的社区这样的地区的房价将一如既往地跌幅最小，并且当这种冠状病毒被吹散时将再次反弹。

牧师有遗言。 “这是上帝对我们的提醒，他像在天堂一样统治着地球。”因此，我们在这里以鼓励您为彼此的健康和安全祈祷。